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26 novembre 2012 1 26 /11 /novembre /2012 15:00

 

 

l-atelier-aux-mimosa-de-Bonnard-copie-1.pngDécision la plus importante, donc la dernière de l'ordre du jour, le Conseil municipal du lundi 26 novembre doit approuver - peut-il faire autrement ? - la création du lotissement "les Mimosas". Répondra-t-il aux questions qu'inspire le sommaire rapport  de présentation?

 

Ce rapport donne trois indications précises :

 

  •  le lieu : l'assiette du terrain de l'ancien gymnase et des aires de jeu du boulodrome 
  •  la superficie : 4928 m² "environ", approximation surprenante et répétée
  •  la valeur vénale du terrain  estimée par France Domaines à 682 800 euros.

 

 

 D'autres informations utiles restent vagues dans le rapport ou mystérieuses : 

 

  •  un plan est annoncé "joint au rapport" : il ne l'est pas .... alors qu'il est censé faire apparaître la composition du lotissement et la répartition des terrains privatisables et des réservations publiques
  • l'aménagement prévoit 10 lots maximum d'une superficie "moyenne voisine de 360 m²" mais il est dit que la superficie ira de 360 à 720 m² ce qui intrigue vraiment, faute de plan, dans la mesure où la moyenne est ainsi égale au bas de la fourchette et que cette fourchette va du simple au double de la moyenne !
  • les travaux inscrits au budget de l'opération sont de 231 000 € mais sans préciser s'il s'agit d'un devis d'entreprise, d'une étude de technicien ou d'une estimation pifométrique. Et sans indiquer si ces travaux seront faits en régie par l'équipe de M. LOPEZ ou confiés à une entreprise compétente
  • le prix de vente est "évalué à    euros le mètre carré" (sic).  Mais, Dieu merci nous dit-on, ce prix (laissé en blanc) fera ultérieurement l'objet d'une fixation définitive, le conseil devra se contenter d'un prix du M² inconnu 

 

 

Il faut donc interpréter le budget de l'opération qui accompagne le rapport :

 

  • le budget du lotissement annonce un équilibre de l'opération à 931 300 € ce qui donne donc un prix de vente moyen du lot (moyen) à 93 130 €
  • ce produit égal au coût (valeur foncière + études + travaux) signifie que le "gain" financier sera nul (nul ... au mieux, s'il n'y a pas de dérives dans les coûts)
  •  le résultat sera même négatif puisque ce budget prévoit un emprunt de 931 300 € (alors qu'il est répété que la commune n'emprunte plus !) dont l'amortissement n'est pas acté dans le budget du lotissement et qui pèsera donc sur les années futures. Même s'il n'est que de 248 000 (coût des travaux et études) et de courte durée (remboursable en fin d'opération), il aura un coût, non intégré dans le bilan prévisionnel de l'opération.
  • Ce ne sera donc pas une bonne opération financière (comme le justifierait la situation budgétaire). Mais avec des lots moyens de 360 m² vendus à plus de 90 000 € le lot, ce n'est pas non plus du logement social

 

 

CONCLUSION (provisoire au vu de ce dossier insignifiant) : 

  •  l'opération ne dégagera aucune plus-value, la commune récupérera simplement la valeur estimée du foncier. Si l'on tient compte des coûts non comptabilisés (agios +  démolitions et mise en état du terrain), elle se soldera même par une moins-value. On aura, encore une fois, vendu du patrimoine sans bénéfice et même à perte.
  • le seul profit sera en termes d'assiette fiscale (différée) : l'augmentation du nombre de foyers 
  • sauf si la commune majorait les prix de vente (au détriment d'objectifs plus ou moins sociaux) ou parvenait à réduire les coûts de travaux estimés à ce jour à 231 000 € (ce qui semble problématique).

 

Comparons maintenant le lotissement communal "les mimosas"  au lotissement Batisoleil sur le terrain de l'ancienne cave.  

Souvenons-nous de cet étrange dossier BATISOLEIL: il s'agit du terrain, face au vieux cimetière donc fort bien situé par rapport au coeur du village et aux liaisons vers Perpignan, qui a été vendu à perte (400 000 €), à une agence immobilière, BATISOLEIL, dont le chiffre d'affaires déclaré était de 0 euros et l'effectif de 1 salarié, Sa superficie est de 4968 m², soit pratiquement égale à celle des "Mimosas". L'estimation domaniale prise en référence (alors que Nexity offrait 1 million d'euros) était de 398 000 euros, inférieure au prix de revient réel pour la commune (prix d'achat + coût des travaux de démolition). Le projet de Batisoleil, mixant petits collectifs et villas, totalise de 30 à 35 logements (il y a des variations selon les plans produits successivement à la commune).  

 

 

On a du mal à comprendre la logique immobilière communale quand on fait cette comparaison:

  • La différence de prix au m² (estimation domaniale du terrain à batir) est 72 %  (l'énormité est telle que l'on se demande s'il n'y a pas erreur quelque part) soit : pour le terrain de la cave 80 € le m², pour les mimosas 138 €
  •  et cependant la rentabilité urbanistique, donc financière, fonction du nombre de logements prévus, sera pour Batisoleil de l'ordre du triple du lotissement "les Mimosas".

 

Bref c'est le foncier le plus cher qui va être le moins productif, pas de chance c'est celui de la ville.

Et c'est sur le terrain de la cave, cédé préférentiellement (choix "subjectif" du maire) à une SARL que la valorisation du foncier sera nettement la meilleure: une jolie fleur pour Mme Pereira, gérante de Batisoleil. 

 

 

 

Compte tenu de ce comparatif très défavorable au projet communal et compte tenu du bilan budgétaire de l'opération soumis au Conseil, se pose la question d'opportunité pour ne pas dire de bon sens (on verra si le conseil y répond) :

ne vaut-il pas mieux vendre ce terrain

à bon prix, 

à un bon lotisseur,

avec un bon cahier des charges?   

 

 

 

 

 

Récapitulatif des  OPERATIONS  IMMOBILIERES

  • Al Fourty : manque à gagner = 2,5 millions (Nexity - Amboise)
  • Cave coopérative : manque à gagner = 600 000 € (NEXITY - Batisoleil)
  • Les mimosas: plus-value = 0 ou négatif
  • on progresse ... attendons avec curiosité le projet des MURIERS

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Published by pugnace
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commentaires

Mauvais 27/11/2012 18:21


Préparation équivoque pas de progression dans la présentation des projets, du bâclé. Amateur pas éclairé.


Zéro Pointé.

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