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29 novembre 2010 1 29 /11 /novembre /2010 06:00

Suite à l'article précédent sur la "cession" du terrain de la cave à Batisoleil. Le maire a dit à un certain moment que personne dans le conseil municipal n'était compétent en matière de construction immobilière - ce qui n'est pas très flatteur pour ses amis qui sont l'un adjoint à l'urbanisme (et fonctionnaire de la DTM), l'autre dynamique professionnelle des ventes immobilières, un troisième enfin vieux professionnel du bâtiment. Sans doute cela voulait-il signifier qu'il n'y avait pas lieu à discuter de son choix "politique" donc "subjectif".

 

Sans entrer dans une discussion technico-financière et sans être expert nous-mêmes, recourons à une approche banale de bon sens et d'arithmétique. Cette approche n'est indicative, elle nous a été proposée par un ami "consultant bénévole" qui n'a pas le label professionnel de Stratorial ni de Nexity ce qui signifie que le calcul ci-dessous se veut approximatif (faute de connaître les prestations fournies, l'état des lieux et la productivité des entreprises intervenantes). Elle autorise toute rectification argumentée.

  

L'achat se fait à 400 000 €. On construit pour revendre 10 maisons + 25 logements. Mais le plan indique en plus 3 parcelles nettement plus importantes avec des villas d'une autre dimension. Une estimation faible du prix de vente peut être de 150 000 € par maison banale (10), 250 000 pour chacune des 3 villas et 100 000 € par logement soit:

10 x 150 000 = 1 500 000 €

3 x 250 000 = 750 000 €

25 x 100 000 = 2 500 000 € soit un total de 4 750 000 TTC

Bien sûr si on soustrait le "cadeau" fait à la ville (100 000 € TTC) puis la TVA, le produit hors taxe est de 4 750 000 - (100 000) - (TVA) = 3 900 000 €

En supposant qu'au poids du foncier s'ajoute un coût de viabilisation équivalent soit (400 000 + 400 000) et que pour environ 2500 m² habitables on estime grosso modo la construction entre 1 200 000 et 1 500 000, le prix de revient serait de l'ordre de 2 à 2,3 millions € avec un résultat net prévisible de l'ordre de 3,9 - 2,3 = 1,6 million €.Ce qui semble plus rentable pour Batisoleil que pour la ville et doit permettre à cette société en déficit en 2009 de se refaire une santé et même de verser les honoraires et commissions permettant de pallier son absence de structure technique et justifiant sa préférence. 

 

On peut même espérer que la garçonnière qui sera offerte à la mairie sera décorée de beaux tableaux ou autres oeuvres d'art. Comme dirait l'ami Circe "timeo danaos et dona ferentes"

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commentaires

P


est ce que cette grosse demi heure grandiose du début de Conseil aura droit à quelques lignes dans le futur PV du CM ???? j'en doute !!!



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P


vous pourrez demander un enregistrement vidéo



X


Dailymotion - CM DU 26:11:MR HEYMES PARLERA,PARLERA PAS?(2) - une vidéo Actu et Politique



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X


VU DANS L INDEPENDANT :Dailymotion - CM DU 26/11: MR HEYMES PARLERA,PARLERA PAS?(1) - une vidéo
Actu et Politique



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Dailymotion - CM DU26/11/10:INTRODUCTION - une vidéo Actu et Politique



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L


allez les copains investissons la Mairie la prochaine fois, un peu de courage! soutenons Mr Jouendet et ses collègues, il suffira que quelques uns commencent pour que tous les autres suivent je
suis partante allons y! il est temps COURAGE, affrontant ce Maire DE pacotille, on va les virer il le faut...REVOTONS point barre!



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D


Permettez-moi de vous dire que vos calculs sont bien erronés. Construire une promotion immobilière aujourd'hui, sans même tenir compte de la règlementation BBC, ramène le coût de construction
entre 950 et 1 000 € hors taxes par m². Cela enlève environ 1 000 000 de rentabilité à vos calculs soit un résultat de 600 000 € qui réprésente environ 12,63% sur chiffre d'affaires. La norme en
promotion immobilière se situant aux alentours des 18%. A cela, se retranche les frais de commercialisation et les Frais Financiers en fonction de la lenteur à écouler les stocks. Autre erreur
qui ne compense que partiellement, les frais de VRD que vous estimez à 400 000 €, soit 30% de trop à mon sens.


En conclusion,  si je peux me permettre, la société acquéreur part sur un dossier "fragile" dont la rentabilité est limitée. Le prix d'achat du foncier à 80 € le m² brut n'est acceptable que
dans les bons quartiers de Perpignan, à moins de pouvoir monter, monter en altitude... Bien à vous.



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M


Montort payé à moitié salaire sans travailler. Elle est pas belle le vie. Si la France permet cela, alors, on peut mettre en doute la qualité de nos politriques qui votent des lois? Sans aucuns
dicernement de la  politique que l'on soit de droite opu de gauche



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V


la" dynamique des ventes immobilières" est persuadée que les terrains ne se vendraient pas, heureusement que je n'ai aucun bien à vendre.Finalement c'est une équipe qui dés qu'elle a entendu le
sifflet de départ se met toute seule hors jeu.



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A


Comme quoi,le meilleur placement reste la pierre,malgré la crise...


 


Félicitations !



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R


Notre maire a l'art et la manière de se mettre dans des situations inextricables.


Durant la discussion concernant la cession du terrain, après avoir reconnu l'incompétence de ses adjoints n'a eu de cesse de nous convaincre que cette opération n'était pas du
favoritisme. Pour cela se tournant vers T LOPEZ, il a notifié que ce dernier les connaissait bien, il aurait voulu démontrer le contraire de ce qu'il avait dit avant qu'il ne s'y serait pas pris
autrement. Le pauvre LOPEZ, s'est vu affublé du qualificatif d'imbécile par son mentor, c'est vrai qu'en matière de gestion d'entreprise, il est plus habitué aux dépots de bilan. Vu les résultats
de BATISOLEIL il pourra donner un avis d'expert.



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